Viager : Risque ou opportunité ?
La vente en viager, figurant dans le Code Civil depuis plus de 200 ans, revient aujourd’hui sous les feux de l’actualité : les aléas des placements boursiers et l’avenir sombre des retraites créent un regain d’intérêt.
Ce type de vente reste aussi un bon moyen pour l’acheteur d’accéder à la propriété avec un apport personnel réduit sans intermédiaire bancaire et au vendeur de se ménager des revenus durables.
Malgré tout, il s’agit d’une opération complexe qui nécessite le recours à une expertise.
Longtemps considéré comme une offre désuète et risquée, le viager est devenu un marché en croissance qui représente plus de 8.000 transactions par an.
Définition de la vente en viager
La vente en viager est un mode particulier de vente de bien immobilier, consistant à transformer une partie du prix en rente à vie. La partie du prix réglée comptant est appelée "bouquet". La rente se calcule au moyen de tables basées sur des statistiques de mortalité. La vente en viager est régie par les articles 1968 à 1983 du Code Civil, dans la catégorie des contrats aléatoires. Elle peut se faire avec réserve d'usufruit (cas notamment où le vendeur continue à habiter le bien ; dans ce cas, elle s'assimile à une vente de nue-propriété. La rente est revalorisée chaque année au moyen de taux publiés (voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés). Le paiement de la rente est garanti par le privilège du vendeur.
Vendre un bien en viager, c'est donc en transférer la propriété à un tiers qui devra, en compensation, verser une rente au vendeur jusqu'à son décès (viager sur une seule tête), ou jusqu'au décès de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes).
Bon à savoir
. Validité de la vente : La vente en viager est fondée sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, si le vendeur est extrêmement malade et mourant, la vente sera nulle (C. civ. art. 1975).
. Modalités de paiement : Le viager doit être considéré comme une vente normale, à l'exception près que les modalités de paiement du prix sont particulières.
. Notaire obligatoire : Comme toutes les ventes immobilières, la vente en viager nécessite l'intervention d'un notaire.
Pourquoi vendre en viager ?
Pour le vendeur ou crédirentier, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, les couples sans enfants, ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, se laisseront tenter par cette forme de vente qui aura le double avantage de régler un éventuel problème successoral et d'améliorer la qualité de la vie quotidienne. Pour ces couples, la rente aura un véritable côté « alimentaire ».
Pour l'acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes. Pour lui, il s'agira essentiellement d'un « placement épargne » avec, en prime, l'espoir d'une « bonne affaire ».
Le calcul de la rente
. L'aléa
Le calcul de la rente est un peu compliqué. Dans le principe, on procède de sorte que, si le vendeur décède au terme de l'espérance moyenne de vie, l'acheteur ait payé intégralement le prix normal de son logement. Si le vendeur vit plus longtemps, l'acheteur paie plus que la valeur du logement et s'il décède avant le terme de son espérance de vie, l'acheteur paie finalement moins que ne vaut réellement le bien.
. Les critères
Pour calculer la rente, on applique donc des tables qui tiennent compte de l'âge du vendeur, mais aussi du fait que le viager peut être conclu sur une ou deux têtes (un mari et sa femme, par exemple). Les tables les plus communes sont celles de la Caisse Nationale de Prévoyance.
. Exemple de rente
Prenons un exemple. Pour un bien immobilier libre d'une valeur de 800 000 euros appartenant à un couple âgé, respectivement, monsieur de 78 ans et madame de 72 ans, la rente, compte tenu d'un bouquet de 300 000 euros, peut varier de 3 000 à 3 500 euros par mois.
A noter
Le viager est conclu sur deux têtes lorsque c'est un couple qui vend le bien et que ce dernier n'appartient définitivement à l'acheteur qu'au décès du dernier des conjoints.
Viager libre ou occupé ?
Lors d'une vente en viager, vous avez deux possibilités : soit le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance et on parlera dans ce cas de viager libre ; soit le vendeur se réserve un droit d'habitation et on parlera alors de viager occupé. Le droit d'habitation peut être réservé jusqu'au décès du conjoint du vendeur.
Si le viager est occupé, il faudra prévoir dans le contrat de vente la répartition des charges. C'est en général le vendeur qui s'acquitte des charges locatives et de la taxe d'habitation. L'acheteur, quant à lui, prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière. Le vendeur qui bénéficie d'un droit d'habitation ne pourra pas donner le bien en location, sauf s'il s'est réservé l'usufruit du bien.
Ce choix a bien évidemment un impact sur le calcul de la rente. Dans le cas d'un viager libre, c'est simple : on convertit tout le prix du bien en rente, puisque le débirentier en aura l'usage dès la signature de l'acte de vente. Dans le cas du viager occupé, c'est plus compliqué. Il faut déduire du prix de vente le prix de l'occupation et la rente n'est assise que sur la différence.
C’est le bouquet !
Le bouquet est une somme d'argent que le vendeur peut demander immédiatement. Le bouquet n'est pas obligatoire et est librement fixé par les parties. Lorsqu'il y a bouquet, on déduit donc celui-ci du prix de vente et l'on ne convertit en rente que le solde du prix, défalqué du bouquet.
Des garanties trop faibles
Si le viager est moins répandu qu'auparavant, c'est parce que les notaires préfèrent le déconseiller aux vendeurs. Car en fait, avec le viager, l'acheteur fait en quelque sorte le pari qu'il peut faire une bonne affaire. Si au final, il paie plus cher qu'escompté, cela fait partie du jeu et c’est à ses risques et périls.
Il faut également savoir que lorsque l'acquéreur, appelé débirentier, décède, la charge de payer la rente au vendeur, le crédirentier, est transmise aux héritiers. Des héritiers que le vendeur ne connaît pas et qui ne sont peut-être pas solvables. Si le débirentier ne peut plus assurer le paiement, la garantie hypothécaire dont bénéficie le vendeur n'est donc pas toujours suffisante.
Autre inconvénient de la formule: le risque pour le vendeur d'être victime d'un «arrangement entre amis», l'acquéreur poussant le propriétaire à signer un viager tout en ayant connaissance de sa santé fragile…
Préférer un prêt viager hypothécaire
Face à ces aléas, pourquoi ne pas choisir plutôt le prêt viager hypothécaire ? Créée en 2006, cette formule permet aussi au propriétaire d'un bien immobilier d'en obtenir des ressources sans avoir à le vendre. Le propriétaire peut contracter ce prêt auprès d'un établissement de crédit et choisir de percevoir la somme sous forme d'un capital ou d'une rente viagère. Le remboursement s'effectue au décès de l'emprunteur, par la vente du bien, ou par anticipation si le propriétaire décide de se séparer de son logement. Si le prix de vente dépasse la dette, les héritiers récupèrent le solde. Dans le cas contraire en revanche, la dette ne se transmet pas. Ces derniers peuvent aussi préférer rembourser le prêt, et conserver le bien au moment de la succession. Une procédure nettement moins risquée !
Les assureurs face au viager
Le système du viager intéresse aussi les assureurs. Spécialiste depuis 15 ans sur le risque de la gestion locative, le courtier Solly Azar innove en lançant un contrat pour garantir les viagers négociés par les professionnels de l'immobilier. Il assure au vendeur (le crédirentier) de continuer à percevoir ses rentes en cas d'impayés de l'acquéreur (le débirentier) et de bénéficier d'un relais de prise en charge en cas de rupture du contrat viager. A bon entendeur… |
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